Кейсы к теме 4.2
Кейс 1.
Москва ненужная
На рынке земельных участков в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Земли под застройку — дефицитный товар, но при этом участки, выставляемые на торги, как правило, никто не берет.
Без торга.
В собственность земля в Москве не продается, один из способов приобретения земельного участка под строительство в Москве — это аукционы, которые проводит департамент по конкурентной политике. На аукционах можно приобрести право аренды земельных участков (обычно на 4—6 лет). Результаты аукционов демонстрируют что предлагаемые лоты покупателям не интересны: по данным официальной площадки по проведению торгов torgi.gov.ru, из восьми аукционов на участки площадью от 1 та, которые должны были пройти в январе — феврале, не состоялось ни одного. Причина — отсутствие участников. Это при том, что участки от 1 га по столичным меркам считаются довольно крупными: на каждом гектаре можно возвести до 35 тыс. кв. м недвижимости, и такие объемы инвесторам уже интересны.
Если на аукционе присутствует хотя бы один претендент, право аренды передается этому единственному желающему. Именно так произошло, например, с компанией «Метро Кэш энд Керри», получившей по стартовому значению арендной ставки 151,3 млн руб. в год участок 2,8 га на Боровском шоссе в Новой Москве под торговый центр площадью 90,8 тыс. кв. м.
Одна из причин, по которым аукционы не вызывают ажиотажа, связана с тем, что среди земель, выставляемых в последнее время на торги, отсутствуют участки под жилищное строительство. Но территории именно с таким целевым назначением, по словам крупных девелоперов, сейчас наиболее ликвидны и востребованы.
Жилье с нагрузкой
Второй вариант приобретения участка в столице под строительство — вторичный рынок, но и в этом случае шансов найти участок под жилую застройку немного. «В основном предлагаются промзоны с расположенным на них имущественным комплексом, которые нынешним владельцам перестали быть интересными, — рассказывает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». — В некоторых случаях назначение таких участков можно на возмездной основе сменить на жилое, в некоторых— нет, но чаще всего такие предложения застройщикам невыгодны, Результат отражается в статистике: сейчас на территории Москвы на продаже представлено «около ста участков размером от 1 га, а ежемесячно продается не более пяти». Помимо промзон, вторичный рынок представлен землями в городских районах, права на которые были получены ранее. Но большинство предлагаемых участков, как правило, имеет массу недостатков, обусловленных расположением, плохой инфраструктурой, различными обременениями, затратами на инженерные коммуникации.
Например, согласно данным агентства «Нежилые здания» (которое вопреки названию специализируется и на продаже инвестпроектов под жилую застройку), в Таганском районе столицы за 990 млн руб. предлагается участок 20 соток под строительство шестиэтажного дома общей площадью7,9 тыс. кв.м. Правда, для начала требуется снести расположенное здесь ветхое строение. По той же схеме за 400 млн руб. продается участок 68 соток, расположенный в Марьиной Роще. На нем можно построить жилой дом площадью 27 тыс. кв. м (из которых на квартиры приходится 15,2 тыс. кв. м). При этом предварительно предстоит не только, снести ныне расположенное на нем строение, но и решить вопрос с арендаторами, занимающими там помещения.
Участки, имеющие обременение в виде сноса существующих строений и особенно требующие отселения арендаторов, покупателям не интересны: такие обременения существенно увеличивают сроки реализации проектов и увеличивают риски для инвестора. Поэтому и продаются они крайне медленно.
Пример предложения с проблемной документацией — участок 60 соток у станции метро «Смоленская», на котором располагается трехэтажное здание из красного кирпича дореволюционной постройки. Предполагается, что этот объект подходит для редевелопмента и превращения в лофт-апартаменты либо может пойти под снос, а на его месте можно возвести дом площадью до 24 тыс. кв. м. Однако градостроительный план участка отсутствует, как не имеется и разрешение на снос, за этот объект продавец хочет получить 17 млрд руб.
Если же с документами все в порядке и обременений нет, то недостаток будет другим — необходимость больших инвестиций. Так, по информации агентства «Нежилые здания», в районе станции метро «Коломенская» за 530 млн руб. предлагается участок 1,4 га, на котором требуется возвести многоквартирный дом площадью 26 тыс. кв. м и спортивный центр в 4 тыс. кв. м. Согласно расчетам продавца, при вложениях в строительство 3,7 млрд руб, чистая прибыль от реализации проекта может составить около 900 млн руб. (при условии, что квадратный метр будет в среднем продаваться по 184 тыс. руб.). Предлагается также 2 га на набережной напротив ныне строящегося комплекса «Зиларт» под многоэтажный жилой комплекс: площадью до 68 тыс. кв. м. На участок получено разрешение Градостроительно-земельной комиссии, сделана геоподоснова, имеется предпроектная документация. Цена вопроса — 2,3 млрд руб.
Участки, выставленные на ближайшие аукционы по продаже прав аренды в Москве
|
Расположение (округ, район) |
Площадь участка, га |
Назначение |
Объем разрешенного строительства или имеющихся объектов, тыс. кв. м |
Страховая цена размера ежегодной арендой платы, млн.руб |
|
ВАО. Новокосино |
4,1 |
ТПУ “Новокосино” |
71 |
142,2 |
|
ЮВАО. Лефортово |
1 |
Автосалон с автосервисом |
13,7 |
50,4 |
|
ЮАО. Бирюлево западное |
2,8 |
Производственная деятельность |
46,3 |
28,8 |
|
ЮАО. Братеево |
3,1 |
ТПУ “Алма-Атинская” |
85 |
221,1 |
|
ЗАО. Внуково |
1,1 |
Производственная деятельность |
13,7 |
19,3 |
|
ЗАО. Новопеределкино |
3,2 |
Пищевая промышленность |
45,2 |
49 |
|
ЗЕЛАО. Крюково |
1 |
Производственная деятельность |
18,2 |
19,2 |
Недвижимая цена
Рынок давно научился определять адекватные расценки, при которых покупку можно считать целесообразной. По словам Максима Лещева, гектар земли без документов, расположенный на территории от ТТК до МКАД, стоит в диапазоне 150—250 млн руб. Если разрешительная документация имеется и понятны объемы предполагаемого строительства, то расценки привязываются не к размеру участка, а к количеству будущих квадратных метров. В той же локации от ТТК до МКАД, к примеру, затраты на землю в среднем составляют около 15 % от рыночной стоимости жилья (в центре города этот показатель может доходить до 40%, а в Подмосковье составлять лишь 3 %). Предлагаемые продавцами цены, как правило, оказываются завышенными.
Несмотря на то, что рыночная стоимость квадратного метра в Москве снижается, земля вместе с ней не дешевеет, хотя это было бы логично при вышеприведенном способе начисления ее стоимости. Но она особо и не дорожает, вопреки повышению кадастровой стоимости. «Арендные ставки на земельные участки в Москве сегодня устанавливаются исходя из кадастровой стоимости, которая с 1 января 2017 г. была пересмотрена, — рассказывает Роман Сычев, генеральный директор девелоперской компании TektaGroup. — Однако мы наблюдаем увеличение стоимости по некоторым участкам лишь на 12%, И если говорить про общую тенденцию на рынке, ожидания продавцов и землевладельцев за последние два-три года снизились и долгожданного роста цен не произошло».
Вопросы.
1. Каковы основные особенности земли как экономического ресурса?
2. В чем состоит специфика ценообразования на Московском рынке земли?
3. Каковы основные факторы, лежащие в основе формирования цены земельного участка в Москве?
4. Охарактеризуйте особенности предложения земельных участков в Москве.
5. Каковы основные причины снижения спроса на земельные участки под коммерческую застройку на первичном и вторичном рынке земли в Москве?